Immobilier commercial en Nouvelle-Aquitaine : le retour du commerce de centre-ville redessine la carte des investissements
Face à l’évolution des habitudes de consommation et à la recherche d’expériences plus qualitatives, le commerce de centre-ville démontre une résilience inattendue. En Nouvelle-Aquitaine, la baisse de la vacance commerciale, le maintien de la demande sur les emplacements Prime bordelais et le renouveau des villes moyennes redessinent progressivement la géographie commerciale régionale. Décryptage des grandes tendances qui façonneront les stratégies des enseignes, des propriétaires et des investisseurs en 2026.
| Le commerce de centre-ville en Nouvelle-Aquitaine en 5 chiffres : • 1 307 commerces en activité à Bordeaux (+59 en un an) • 7,4 % de vacance commerciale à Bordeaux (vs 9,4 % fin 2024) • +60 % de fréquentation du centre-ville de Libourne entre 2020 et 2025 • 5,5 % de vacance commerciale dans le cœur de ville de Bayonne (vs 11,7 % pour la moyenne nationale) • 23 villes néo-aquitaines engagées dans le programme Action Cœur de Ville qui a pour vocation la revitalisation des centres-villes |
Conjoncture 2026 : le commerce néo-aquitain entre résilience urbaine et décentralisation
Après plusieurs années marquées par l’inflation, les arbitrages budgétaires des ménages et la montée en puissance du e-commerce, le commerce physique démontre sa capacité d’adaptation. Les centres-villes les plus attractifs retrouvent des couleurs, portés par une offre davantage orientée vers l’expérience client et les usages du quotidien.
À Bordeaux, cette tendance se traduit par une progression du nombre de commerces en activité. Selon les données de la CCI Bordeaux Gironde, le centre-ville comptait 1 307 boutiques fin 2025, soit 59 de plus qu’un an auparavant. Dans le même temps, la vacance commerciale est revenue à 7,4 %, contre 9,4 % fin 2024.
Parmi les secteurs les plus dynamiques, on retrouve le CHR (café, hôtel, restaurant), portés par le développement de nouveaux concepts sous enseigne à l'instar du Paradis du Fruit installé par les équipes Tourny Meyer fin 2025. Cette catégorie gagne 1,1 point dans la structure commerciale du centre-ville.
Les nouveaux critères d’un emplacement commercial performant : l’analyse de notre expert
« Pendant longtemps, la valeur d’un local commercial reposait principalement sur son emplacement et son niveau de fréquentation. En 2026, le seul critère du volume de flux piéton ne suffit plus. L’équation est devenue plus complexe et la performance d’un actif commercial dépend désormais de plusieurs facteurs complémentaires. » - explique Thierry Pascoa, directeur du pôle Commerce Nouvelle-Aquitaine chez Tourny Meyer.
Parmi les nouveaux critères identifiés, on retrouve :
- La qualité et la régularité du flux piéton en plus de son volume ;
- L’adéquation entre le concept de l’enseigne et son environnement immédiat ;
- La visibilité digitale et l’approche omnicanale du commerçant ;
- La flexibilité du local commercial et sa capacité à évoluer avec les usages.
« Les grandes enseignes comme les réseaux de taille intermédiaire recherchent aujourd’hui des emplacements capables d’offrir à la fois visibilité, accessibilité et maîtrise des charges d’exploitation. L’enjeu n’est plus uniquement de capter du passage, mais de transformer ce passage en fréquentation qualifiée. Les locaux les plus recherchés sont désormais ceux qui permettent d’associer expérience physique, retrait de commandes, événements, etc. »
Du Prime bordelais au renouveau des villes moyennes : des marchés complémentaires pour investir en 2026
Bordeaux et l'effet Prime : des valeurs locatives toujours soutenues
Malgré les évolutions de consommation, Bordeaux conserve son statut de place forte du commerce en région. Au-delà de sa population métropolitaine, la ville capte des flux commerciaux régionaux importants ainsi qu'une clientèle touristique en constante progression, avec près de 7 millions de visiteurs accueillis chaque année. Cette combinaison de flux contribue à maintenir un niveau d'activité élevé pour les enseignes du centre-ville.
Les emplacements Prime, notamment la rue Sainte-Catherine, le cours de l’Intendance et le Triangle d’Or, continuent d’attirer les enseignes nationales et internationales en quête de visibilité.
« Nous sommes aujourd’hui confrontés à un manque d’emplacements, particulièrement sur le segment des grandes surfaces. Dès qu'une opportunité se présente, nous nous retrouvons souvent en concurrence avec d'autres enseignes. », précise Thierry Pascoa.
Cette tension se reflète également dans les valeurs locatives. En 2025, la fourchette basse des loyers de l'hypercentre a progressé de près de 7 %, contre +2,7 % pour les loyers moyens et +1,5 % pour les valeurs hautes. Cette évolution traduit un resserrement des valeurs locatives : face à la rareté des emplacements Prime, les enseignes élargissent leur périmètre de recherche, soutenant la valorisation de secteurs jusqu'alors plus abordables.
Le renouveau du commerce dans les centralités régionales de Nouvelle-Aquitaine
Parallèlement, plusieurs villes moyennes de Nouvelle-Aquitaine renouent avec une dynamique commerciale qu'elles avaient progressivement perdue au profit des zones périphériques. Si les situations restent contrastées, les stratégies engagées depuis plusieurs années produisent des effets concrets sur l'attractivité des centres-villes.
Cette dynamique repose sur plusieurs leviers complémentaires :
- Le programme Action Cœur de Ville, déployé dans 23 villes de Nouvelle-Aquitaine et porté par l’Agence Nationale de Cohésion des Territoires pour accompagner la requalification des centralités.
- Les politiques locales de revitalisation engagées par les collectivités pour rendre que les centres-villes s'imposent comme des lieux où il fait bon vivre, acheter, sortir.
- L'objectif Zéro Artificialisation Nette (ZAN), qui favorise le réemploi du foncier commercial existant et limite les extensions commerciales en périphérie.
- L'évolution des stratégies des enseignes, qui privilégient des implantations au plus près des bassins de vie et des flux du quotidien.
Les premiers résultats sont déjà visibles dans plusieurs villes de la région :
- Libourne : le bilan de la municipalité met en avant une vacance commerciale ramenée de 10 % à 8 % entre 2020 et 2025, accompagnée d’une hausse de fréquentation du centre-ville de + 60 %.
- Bayonne : un taux de vacance de seulement 5,5 % dans le cœur de ville en 2025 (-1,19 point par rapport à 2023) et 1,9 % dans le cœur commerçant.
- Pau : une vacance ramenée de 17,2% à 11,7% depuis 20218 grâce à une stratégie de revitalisation ambitieuse et à des investissement structurants (rénovation des Halles pour 23,5 M d’€).
Dans ces marchés, les collectivités ne se contentent plus de lutter contre la vacance commerciale. Elles investissent également dans la requalification des espaces publics, le retour de l'habitat en centre-ville, l'amélioration des mobilités et l'animation commerciale afin de recréer un environnement favorable à l'implantation des enseignes.
Pour les investisseurs, ces marchés présentent un intérêt croissant. Les valeurs à l'acquisition y restent généralement plus accessibles que sur les emplacements Prime métropolitains, tout en offrant des perspectives de valorisation portées par la redynamisation des centres-villes et une concurrence souvent plus mesurée.
Propriétaires et locataires : les 10 clés d'un bail commercial réussi
Dans un marché où les emplacements restent recherchés mais où les porteurs de projet arbitrent davantage leurs investissements, la réussite d'un bail commercial repose sur une logique de partenariat entre propriétaire et exploitant.
Les 5 enjeux stratégiques pour les bailleurs
- Miser sur la pérennité plutôt que sur le loyer immédiat : Un local occupé durablement par une enseigne performante crée davantage de valeur qu'une recherche systématique du loyer facial le plus élevé.
- Proposer un local techniquement irréprochable : État général, conformité des installations, accessibilité et qualité des équipements constituent désormais des prérequis pour de nombreuses enseignes.
- Anticiper les exigences environnementales : Performance énergétique, maîtrise des consommations et qualité de l'isolation deviennent des critères de sélection de plus en plus importants, notamment avec le renforcement des obligations réglementaires.
- Offrir de la flexibilité : Des locaux facilement modulables permettent aux commerçants d'adapter leur concept et facilitent les relocations en cas de changement d'activité.
- Accompagner l'installation du locataire : Dialogue, réactivité et accompagnement lorsdes travaux ou de l'ouverture contribuent à sécuriser la relation locative sur le long terme.
Les 5 points de vigilance pour les locataires
- Étudier le potentiel commercial de l'emplacement : L'analyse de la zone de chalandise, de la concurrence et des habitudes de consommation reste la première étape avant tout engagement.
- Analyser les flux : Au-delà du nombre de passants, il convient d’étudier leur qualité : profils de clientèle, horaires de fréquentation, pouvoir d'achat et adéquation avec l'activité envisagée.
- S’assurer de la visibilité et de l’accessibilité : Linéaire de vitrine, accès piétons, stationnement, transports en commun ou circulation sont autant d'éléments qui influencent directement le chiffre d'affaires.
- Intégrer le coût global du projet : Le montant du loyer ne représente qu'une partie de l'investissement : travaux d'aménagement, charges, fiscalité, entretien et mises aux normes doivent être intégrés dès l'origine.
- Réaliser un audit technique et énergétique : Avant la signature, il est recommandé d'évaluer les consommations énergétiques, la qualité de l'isolation, les équipements techniques et les éventuels travaux à prévoir afin d'éviter des coûts imprévus.
En définitive, un bail commercial performant ne se résume plus à un accord sur un loyer. Il repose sur un équilibre durable entre les attentes du propriétaire et celles du commerçant, avec un objectif commun : assurer la pérennité de l'exploitation et préserver la valeur de l'actif immobilier
Une nouvelle géographie du commerce en train d'émerger en Nouvelle-Aquitaine
L'année 2026 confirme une tendance de fond : les centres-villes attractifs retrouvent leur rôle de locomotive commerciale, mais selon de nouveaux critères.
À Bordeaux comme dans les villes moyennes de Nouvelle-Aquitaine, les enseignes recherchent désormais davantage qu’une adresse prestigieuse. Elles privilégient les emplacements capables d’offrir une expérience client différenciante, une performance économique durable et une insertion cohérente dans leur territoire.
Pour les investisseurs comme pour les commerçants, la création de valeur reposera à la fois sur l’intensité des flux et, surtout, sur la qualité des usages qu’ils génèrent.
Sources : CCI Bordeaux Gironde, CCI Bayonne Pays Basque, CCI Pau Béarn, ANCT, Office de tourisme et des
congrès de Bordeaux Métropole, Ville de Libourne, analyses et observations de marché Tourny Meyer.
