Immobilier de bureaux à Bordeaux : un marché en pleine mutation
Le marché de l’immobilier de bureaux à Bordeaux traverse une phase de transition. Alors que l’agglomération bordelaise comptabilise de près de 270 000 m² de bureaux disponibles, dont 90 000 m² neufs, les entreprises disposent d'un large choix pour trouver des locaux adaptés à leurs besoins.
Pour Sébastien Roché, directeur Nouvelle-Aquitaine chez Tourny Meyer, « nous avons sans doute atteint un pic de stock ».
Un marché tertiaire contrasté selon les secteurs
Depuis fin 2023, la demande placée est en repli, en particulier sur les grandes surfaces. Toutefois, certains secteurs résistent mieux que d’autres :
- L’hypercentre reste dynamique grâce aux petites et moyennes surfaces, rapidement absorbées par le marché.
- Aux Bassins à Flots, le taux de vacance demeure faible.
- Dans le quartier Euratlantique, autour de la gare, une dizaine de transactions ont été enregistrées depuis le début de l’année, néanmoins l'offre sur le secteur reste importante avec plus de 40 000 m² encore disponibles.
- En périphérie, les zones connectées aux transports en commun séduisent davantage. L’ouverture de la ligne de tramway vers l’aéroport a par exemple favorisé les implantations à Mérignac, où des entreprises comme Sopra ou Cap Ingélec ont choisi de s’installer.
Plus de choix pour les entreprises, plus de prudence pour les investisseurs
Là où il y a quelques années, un projet de 300 à 400 m² n’offrait que 2 ou 3 adresses possibles, les entreprises ont désormais le choix parmi une quinzaine de solutions.
La situation actuelle ne reflète pas une baisse d’attractivité de Bordeaux, mais un décalage entre l’offre et la demande. Depuis l’arrivée de la LGV en 2017, la demande placée est passée de 100 000 à environ 140 000 m² par an. Une hausse significative mais qui n'a pas atteint le niveau espéré. Le véritable ralentissement est venu de la crise économique et de la hausse des taux fin 2022-début 2023.
Face à des financements plus coûteux et à des entreprises qui rationalisent davantage leurs espaces, les investisseurs se montrent plus prudents. Dans ce contexte, les programmes tertiaires ne se lancent plus sans avoir sécurisé un locataire (sur au moins 70 % des surfaces) et un investisseur.
Reconversions et arbitrages à venir pour l'immobilier de bureaux à Bordeaux
Si la reconversion des bureaux en logements est souvent évoquée, elle reste complexe et coûteuse, avec une rentabilité moindre que la construction neuve, notamment en raison des contraintes liées au logement social.
Le véritable enjeu réside donc dans :
- L’ajustement des prix pour les immeubles de seconde ou troisième main.
- La modernisation des espaces afin de répondre aux attentes actuelles des utilisateurs.
- Les arbitrages à venir : entre 2026 et 2028, de nombreux baux signés avant la crise sanitaire arriveront à échéance. Les entreprises devront alors choisir entre rester et renégocier leurs loyers (gare aux indexations) ou migrer vers des immeubles neufs, souvent très compétitifs, tout en étant plus performants et mieux adaptés aux nouvelles organisations du travail.
Bordeaux, une attractivité toujours présente
Malgré ces tensions, Bordeaux conserve son attractivité. Le marché tertiaire reste animé par l’arrivée de nouvelles entreprises, la qualité de vie de la métropole et sa connexion renforcée grâce à la LGV.
Pour Tourny Meyer, l’enjeu est clair : accompagner les entreprises et les investisseurs dans leurs choix immobiliers, qu’il s’agisse de location de bureaux à Bordeaux, d’acquisition ou de valorisation d’actifs existants.
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